从卖房子到卖服务的市场转型、细分，一定是房地产未来的发展方向。但是，养老地产能不能发展起来，有待观察。
撰文丨关不羽
中国房地产这么多年，普通住宅房一直都是绝对的主力。这条独沽一味的道路显然走到头了。房地产未来必然走向细分，目标客户细分、产品功能细分都在加速。
其中，养老地产的关注度比较高。前段时间，我在上海远郊某区长居了一段时间，所在板块主打养老概念，亲身探访，有些想法心得，也看到了一些问题。
特别说明一下，本文纯清水，全文无广，不会出现板块和项目名称，拒绝后台留言询问具体项目。各位读者老爷可以放心食用。
01
养老地产在海外发展了一百多年，大致可以分三种：
全龄社区，没有入住年龄限制，运营公司会针对老年人提供持续的医疗康复服务。这种模式是从旅游度假地产演变而来，随着社会进入老龄化，社区运营也随之适老化。因为“旅游度假”的血统，这类社区的老人通常以“候鸟式”居住为主。
持续照料退休社区，为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务的专业化社区。最初是教会等社会组织创办，带有公益、互助属性。这类社区有入住年龄门槛，提供的服务也更为专业，适合老年人长居。
养老公寓模式，这类社区通常体量较小，房间面积较小。满足基本居住功能外，强调护理服务的概念。服务的标准比较高，能为失能、失智老人提供专业服务。
图/图虫创意
这三种模式在我国都有不同程度的发展。起步最早，也是最常见的是养老公寓。很多城市都有这类产品，是老式养老院的社区化升级。说是“升级”，其实良莠不齐。一人一间到数人一间都有，收费标准相差比较大。
这类产品在城市中心区域的比较多，不少是按床位收费的老式养老院改造而来的。空间有限，整体环境的上限也不可能太高。这类养老公寓的客户群体比较传统，大部分都是对生活质量要求不高的传统城市老人，年龄层次也偏大。
根据我的了解，这类上海市中心的养老公寓已经不像过去那么受欢迎。尤其是今年年初以来，随着一批老人过世，一些养老公寓、养老院已经出现空置床位无人问津的现象。过去四五个床位一大间的，现在就住两三人，甚至一人独享了。
这说明上海老人的养老需求发生了改变。健康水平提高了，老人更有活力了，能走能玩，对居住品质的要求也提高了。偏重护理、缺乏环境支持的传统养老公寓很难满足这种消费升级需求。
而且，上海的独生子女政策执行力度大，再加上年轻人的生活节奏大快、生活压力大，老人普遍比较独立，对子女探望照料的依赖度比较低，所以传统养老公寓的市中心区位优势就不那么凸显。于是，候鸟式的旅居、远郊长居成了现实的选择。
养老地产项目的开发商、运营商看到了其中的商机。我探访远郊的养老地产项目时，销售人员和管理运营人员都是这样热情介绍的。
那么，实际情况如何呢？
02
我这次居住的远郊板块是度假、养老为主题的低密度社区，全部是多层和别墅。
整个板块规划人口规模20万人，目前也有了一定的常住人口。规划中有多个养老项目，目前已经有四个养老项目基本建成，单个项目规模为800-2000人不等。
板块的自然环境绝佳。空气优质、自然水体丰富，在上海也算是独特资源。配套的园林绿化也很不错，虽说比不上市区园林绿化的精致，但是胜在量足、人少。几十公顷的郊野公园看不到几个人，和包场差不多。
交通设施水平中下。板块内的道路建设很好，自驾很方便，也很舒适。打扰开车乐趣的只有路上的鸟群。
图/冰川
但是，公共交通接近空白，不会开车很不方便，只能打的或跟小区班车。板块到市中心的大交通还是比较薄弱。非节假日到市中心地标人民广场要一个半小时以上、地铁在建，估计两三年后可以通车。不过，这种远郊线的便捷性是比较差的，预期不能太高。
总体评分，自然环境满分，交通环境，自驾可以打八分，不会自驾不及格。至于生活配套五到六分，这也取决于能否自驾。会开车的，一刻钟、二十分钟到小镇，和市区的大型社区商业配套区别不大。想买的基本上都买得到，价格也差不多。再加上电商服务，日常生活还是能保障的。
最薄弱的是医疗，远郊的医疗水平本身就比较低，大病是指望不上了。好在有新建二级乙等医院的规划，可以辐射周围半小时车程。
以我所在远郊目前的环境条件、基础设施配套，开发养老地产还是勉强的。作为长期规划的未来布局，倒是可以期待。
03
现有项目的实际情况，也是这个样子。要么产品定位“伪养老”，要么起步阶段不太顺利。
已经建成的四个养老项目中，两个是由保险机构投资运营的，都属于全龄社区。购买高额的基金型产品，根据不同金额，赠送每年几个月居住权的会员资格，可以在全国范围通用。
社区内的配置了体检、康复疗养服务，再加上“全家欢”度假设施，是中老年康养和家庭度假的复合设定。近年来很多保险机构推出了这类产品，针对的是中年以上的高净值人群。
我访问的这两家，硬件设施水平中上，服务配套主要是康养，健身理疗之类的，针对养老的配套并不多。这也可以理解，毕竟目标客户的主要年龄段为50岁左右的中老年，还没到真正的养老阶段。不过，机构承诺未来会逐步增加养老配套，真正做到大概要十年之后了吧。
目前的实际入住人数并不多，销售人员也不是很在意。这种产品的主要吸引力主要是基金类产品的安全性和收益，全龄社区的使用权益算是个添头。如果基金运营情况良好，那么适老化升级的承诺可以兑现。如果基金运营出问题，那就指望不上了。
我询问了几个客户，他们对这个全年龄段社区的未来看得比较轻，其中一位上海爷叔坦言“现在当度假区白相相，将来的事将来再说”。高净值人群还是很看得开的。
两家保险推出的养老社区更接近配点康养服务“作料”的度假项目，目前只能说是“伪养老”。
图/冰川
另外两个养老项目均属于持续照料退休社区，设定的养老属性比较纯正。这两家都是由大机构开发运营的，均为会员制，会员费均为百万级以上，配有更专业的养老服务和基本的医疗设施。
A项目开发建成好几年了，目前还有一期在建。规模是这四家里最大的。A项目的会员费如果按住房均价计算，相当于板块内的产权商品住房的中等水平，但最高使用年限为30年。单纯从居住属性角度讲，性价比一般。不过，养老产品还有服务的附加值，并不能完全参照周边房价。
服务收费是基础费用和菜单制结合。A项目基础收费不高，人均四千元。增加项要另外收费。基础收费包含的服务还算丰富，影视大厅、图书馆、食堂、棋牌室，基本生活和基础娱乐都包括了。再加上付费的保洁服务、康养服务，大几千就可以轻松生活了。
访问了几位居住者，都觉得舒适度不错。省下了很多家务，休闲娱乐的时间就多了。访问的那几位都有些兴趣爱好，有玩乐器的，有观鸟的，还有钓鱼的，乐在其中。没有这样自得其乐的兴趣爱好，也不可能选择远郊养老生活。
有趣的是，A项目的住户中有40岁左右的中青年，说明项目并没有入住年龄限制。同时也说明，社区的入住率很低。受访者说也就百十来个最多了，其中也有不少是“候鸟式”居住的。我留意了晚上灯光，确实很稀疏。
如果真有百十来人，食堂之类的基本设施大致还是可以运营的。作为发售好几年的成熟项目，这样的入住率很难说得上成功。估计运营费用还得用预售的会员费补贴，靠长住的百八十人每月缴纳服务费肯定是不够的。如果运营费用缺口太大，就存在一定隐患。
图/视频截图
B项目是最近才开的，是含有退休社区的综合性项目。除了退休社区，还有一个度假宾馆和商业小镇。退休社区的人数仅为800人。仅售一期。B项目的地段比A项目更好，距离规划在建的地铁口仅几百米。
B项目的定价比A项目更为复杂。使用权年限分10年、20年、30年到“永久”四档。
这个“永久”有点说头，有两层意思。
第一层意思是，如果土地使用权变更，那么相关收益会全部归永久会员。
第二层是如果商业地产30年使用权到期后自动续上，那么会员的使用权也相应延长。
这些听上去挺合理，但感觉有点“缥缈”。土地使用权变更也好，30年使用权的续期也罢，都存在很大的不确定性。到时候机构能保障多少会员权益，很难讲。
房型分三等，九十多平的两室两厅是主力房型。如果按照30年期的会员费标准计算，比A项目更贵，相当于周边中高端小区的房价。
服务费也是按照基础收费和菜单收费结合。每人每月八千元基础收费要比A项目高很多。但基础服务的内容也比A项目增加了不少。包括了每日一餐一点的餐费、保洁服务、各种健身活动费用等等。自选菜单是各种比较高端的人工服务，比如健身私教、购物就医的陪同等等。
总之，B项目的整体价格高于A项目，目标客户定位比A项目是要高出不少的。
B项目的整体设计比A项目更细致，地段区位、服务水平看上去也更有优势。项目整体的综合性或许会比A项目有更高的人气，因为发售还不久，具体的有待未来观察。关键还是入住人数的服务费能覆盖多少运营成本。
04
看了这四个项目，结合周边环境，我的观感是，“想说爱你不容易”。
首先，四个项目均属会员制，客户不拥有房子的产权，权益保障受制于人。虽然会员制的房产项目在海外发展很成熟，理论上并不存在风险，但是我们这边还是不好说。机构的经营状况、土地使用权不稳，是会员制项目的两大风险。
例如，在长沙闹得沸沸扬扬的“爱之心养老公寓爆雷”，就是企业经营者投资失败和土地产权不清晰导致几百老人蒙受损失。我访问的这四个项目都是大机构运营，上海的土地使用权管理也很规范，应该不会闹到这个地步。但是，二三十年会发生什么，还是没人敢保证的。
图/图虫创意
为了把这类会员制的养老地产做好，至少要放宽养老地产的土地使用权。商业用地的30年权限肯定是不够的，比如B项目从开工到建成发售，当中夹了个疫情三年，总共花了七八年，使用价值是打了很大折扣的。
数百万元的会员费，是不低的现金门槛。除了少数高净值人群外，和拆迁人群外，大部分中产老人恐怕要出手市区住房。要他们把产权房产置换成一张会员卡，没有充分的权益保障是很难下决心的。
其次，不要高估养老地产当下的市场需求。中国人的养老模式升级迭代不可能一蹴而就，现在正处于“夹生”阶段。目前的养老主力70岁以上人群。即便是上海这样的经济大都市，那代人的消费观念、经济能力，对远郊的养老地产项目接受度也是有限的。
上述的A项目就比较典型，入住人数远远小于规划人数，这对社区的长期稳定经营是个隐患。60后、70后开始养老安排会有更多商机，但是这还需要五到十年。现在开业的养老地产能不能挺过这五到十年呢？
还有就是服务配套。养老地产不是卖房，而是卖服务。这和此前的房地产模式天差地别，这是需要很强的产品开发能力的。我访问的这几家，坦率地说，服务配套都不尽如人意。
这固然有区域环境基础的限制，比如远郊大交通、商业服务、医疗服务的配套不足，不是项目开发方能够解决的。但是，就项目本身的配套服务水平，也比较有限。设施不够丰富，适老程度也不够高，社区内部环境打造也挺粗糙的。即便是以高净值人群为目标客户的项目，也并不比周边商品房社区的环境更好。这就有点对不起价格了。
从卖房子到卖服务的市场转型、细分，一定是房地产未来的发展方向。但是，养老地产能不能发展起来，有待观察。
图/图虫创意
从产业逻辑分析，旅游度假地产甚至更为合理。因为，随着科技水平的发展，人工智能、机器人技术的应用已经在地平线上，居家养老的技术支持会有很大的进步，养老社区需要独特的优势才能与之竞争。而旅游度假并没有这样的科技竞争，只需要服务水平的提高。
但是，我们的旅游度假地产起步更早也没搞好，充分暴露了中国房地产行业的服务短板。这个短板补不上，养老地产搞不好。
总而言之，看了几个项目，我感觉养老地产方兴未艾，还处于探索和学习阶段。养老地产不能玩圈钱圈地玩资金池的那一套，而是要细水长流、用优质服务获得长期回报，否则路也走不长。  
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内容来源：凤凰资讯
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